Московское агентство недвижимостиКак продать квартиру в ипотеке
Хотите освободиться от заложенной по договору квартиры?
Просто
Подготовим весь пакет документов в самые сжатые сроки
Безопасно
Наш юрист защитит ваши интересы перед покупателем и банком
Выгодно
Добиваемся минимального дисконта по стоимости квартирыУзнайте, какую сумму вы получите за продажу своей ипотечной квартиры:
- Рассчитайте стоимость жилья в Москве с помощью калькулятора.
- Обратитесь к нашим риелторам за подробной консультацией
Способы продажи
Прямая возможность отчуждения заложенного имущества оговорена в Ст.37 и Ст.38 ФЗ «Об ипотеке» от 16 июля 1998г. №102-ФЗ. Согласно Федеральному закону продажа, дарение и обмен ипотечной недвижимости возможны лишь с согласия залогодержателя. А это значит, что любые действия будут на контроле со стороны банка.
Существует три варианта продажи квартиры, которая находится в ипотеке:
- Ускоренное погашение кредита со стороны продавца с последующим оформлением купли-продажи уже полностью свободного имущества. На это могут пойти деньги, занятые на время сделки у родных или друзей, а также потребительский кредит в другом банке. Продавец рассчитывается со всеми долгами сразу же после получения оплаты за продажу жилья.
- На ускоренное закрытие ипотеки расходуется сумма, полученная от покупателя квартиры в качестве аванса. Любые взаиморасчеты между сторонами следует производить исключительно под расписку, а еще лучше – заключить предварительный договор купли-продажи. После того, как продавец погасит кредит, банк снимает с недвижимости обременение, и оформляют уже основной договор.
- Переоформление ипотеки с продавца на покупателя. Процедуру полностью контролирует банк. Организация-залогодержатель должна одобрить переуступку кредита иному лицу и оценить его платежеспособность. Затем заключается договор цессии (при сохранении стартовых условий по правам и обязанностям сторон) или новый договор по ипотеке. Вся финансовая сторона вопроса происходит непосредственно внутри банка, с электронным переводом средств. После расчета служащий подает документы в Росреестр на перерегистрацию права собственности.
В первых двух случаях сделка по продаже квартиры подразумевает действия с уже свободным от залоговых обязательств имуществом. Ответственность за решение вопроса с кредитом лежит на продавце, и он реализует эту задачу в меру собственных сил или договоренностей с покупателем.
Способ с переоформлением долговых обязательств на иное лицо соответствует ст.38 ФЗ. Покупатель становится на место залогодателя. По решению банка условия погашения кредита для нового владельца могут быть пересмотрены.
Отдельно следует упомянуть, что за продажей квартиры по военной ипотеке следит не только банк-заемщик, но и специальный государственный орган – ФГКУ «Росвоенипотека». Сделку проводят, в том числе в соответствие с их инструкциями.
Необходимые документы
Чтобы успешно продать квартиру в ипотеке, продавец должен предоставить оригиналы и копии документов:
- Паспорта собственников жилья, а также свидетельства о рождении для несовершеннолетних, не достигших 14 лет.
- Свидетельство о праве собственности.
- Договор основания, подтверждающий законность прав на распоряжение недвижимым имуществом.
- Выписка из ЕГРН о существующих обременениях на жилье.
- Договор купли-продажи.
В отдельных случаях также запрашивают:
- Свидетельство о браке и разводе; согласие супруга.
- Согласие органов опеки и попечительства, если в числе собственников.
- Присутствуют дети до 18 лет.
- Доверенность – для реализации сделки не собственниками.
- Справку о составе семьи.
- Выписку из домовой книги.
- Техпаспорт.
- Справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
В зависимости от требований каждого конкретного банка-заемщика требования к пакету документов могут меняться. Планируя в скором времени продать квартиру, которая находится в ипотеке, вы обязательно должны проконсультироваться с представителем своего прямого кредитора.
Чем рискует покупатель
Купить жилье из числа находящихся в непосредственном залоге – не самое популярное решение на рынке недвижимости. Большинство покупателей не желают связываться с чужими долгами, предпочитая «вторичку» и вступая с нуля в собственный кредит.
Основной риск связан с вариантом, когда по предварительному соглашению между сторонами продавец получает в качестве аванса сумму, нужную для погашения остатка по долгу. После оплаты кредита собственник может отказаться от намерений продать ипотечную квартиру. Тогда свои деньги обратно придется возвращать в судебном порядке или через суд подтверждать право на возобновление процедуры продажи.
В этом случае рекомендуют весь процесс взаимодействия между сторонами выполнять под контролем юриста. Составляется подробный пошаговый договор, в котором четко прописываются:
- Обязанности.
- Сроки исполнения.
- Ответственность.
Если же сделка предусматривает переход ипотечного кредита от продавца к покупателю, то в интересах последнего подробно изучить условия кредитования, которые выставляет банк. При самом неудачном развитии событий долговые обязательства выводят реальную стоимость приобретения далеко за рамки бюджета, и купленная квартира будет поистине «золотой».
Преимущества обращения в компанию ДомЭль
В нашей команде – опытнейшие риелторы и юристы. Если вы планируете продать квартиру, находящуюся под ипотечным кредитом, мы:
- Выполним оценку стоимости с учетом состояния дел на рынке недвижимости.
- Дадим полную юридическую консультацию.
- Предложим оптимальный вариант продажи.
- Поможем в подготовке полного комплекта документов.