Сделки купли продажи квартиры с недееспособным собственником

Недвижимость, владельцем которой является недееспособный гражданин, выставляется на продажу по весьма привлекательной цене. Подобные ситуации не редкость, следовательно, покупателям следует знать специфику таких сделок. Ссылаясь на ст.177 ГК РФ, практически любая продажа квартиры недееспособного, несет в себе риск быть оспоренной и аннулированной. А значит, привлекательные цены на квартиры в Москве с такой историей – это повод всерьез задуматься о потенциальных рисках покупки такого объекта и мошенничестве.

Право на собственность недееспособных

Ст.17 и 18 ГК устанавливают и защищают право каждого гражданина РФ владеть имуществом на правах собственности.

Из этого можно заключить, что даже недееспособный собственник квартиры не может быть лишен прав на владение ею. Однако после официального установления отсутствия осознания и контроля своих поступков, государство лишает подобных лиц права на осуществление сделок, таким образом, защищая их. При этом права на распоряжение недвижимостью переходят к опекуну. Соответственно, если Вам предстоит подобная покупка квартиры недееспособным, потребуется заручиться поддержкой опекуна.

Ст.35 ГК определяет, что опекуном может выступать как частное лицо, назначаемое органом опеки, так и организация: дом-интернат, психиатрический стационар или другое лечебное учреждение.

Может ли опекун продать квартиру недееспособного?

Ответ на данный вопрос не вполне однозначен. С одной стороны – да, поскольку именно ему переходит право распоряжения. Но оно не является абсолютным: для проведения сделки потребуется, прежде всего, получить разрешение в органах опеки, да и перечень сделок, проводимых опекуном от имени подопечного, ограничивается законодательно. В соответствии со ст.20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» к таким сделкам относят:

• Операции с имуществом, на которое наложено взыскание по долгам;
• Операция обмена жилплощади в интересах подопечного и с целью получения средств, необходимых последнему (например, оплата лечения).

В то же время, защита прав недееспособного выполняется путем ограничения права опекуна в продаже собственности себе и близким родственникам. Таким образом, ответ на вопрос: «можно ли продать квартиру недееспособного» скорее положительный, однако недееспособным продать квартиру значительно сложнее, и для этого опекуном должны быть представлены серьезные обоснования.