Расширение и перепланировка балкона: требования, возможности, порядок действий

Перепланировка, расширение балкона, присоединение его к комнате – способ, к которому прибегают жильцы, чтобы увеличить помещение или благоустроить площадь. Однако произвести соответствующие работы и воспользоваться преимуществами переделанного балкона получится лишь при выполнении определенных условий.

Следуем закону

Согласно действующему законодательству, перепланировка балкона требует согласования во всех случаях. Чаще всего это делается для присоединения балкона к комнате, то есть расширения жилой площади. По сути, эта перестройка является реконструкцией квартиры, поскольку в таком случае изменяется назначение помещения. А реконструкция квартиры требует получения разрешительных документов в контролирующих органах, иначе потом продать квартиру в Москве будет очень сложно.

Действия по перепланировке квартиры регулируются следующими документами:

• Жилищным кодексом РФ;
• Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года;
• Постановлением Госкомитета РФ по строительству и ЖК комплексу 27.09.2003 №170.

В столице надзор за переустройством квартиры осуществляет Мосжилинспекция, руководствуясь постановлением «Об организации переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

Согласование с жильцами

При изменении конфигурации балкона или лоджии происходят за счет сноса межкомнатных перекрытий, порожков, расширения оконных проемов, что ведет к увеличению нагрузки на несущие конструкции жилого дома. В п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ говорится, что балконные плиты, несущие, ненесущие конструкции, крыши, ограждения и пр. многоквартирного дома являются общим имуществом всех его жильцов. Во 2 части статьи 40 этого же кодекса указывается, что любая перепланировка, в том числе присоединение балкона к комнате без согласования с соседями невозможно.

Перед тем, как начинать собирать документы для получения разрешения на перестройку, первым делом следует получить письменное согласие на всех жильцов дома. Даже если вся разрешительная документация от контролирующих инстанций есть на руках, но разрешения от соседей на расширение балкона не получено, собственник квартиры не имеет права осуществлять перепланировку. В противном случае жильцы могут обратиться в суд, и решение будет вынесено в их пользу, как показывает практика.

Порядок действий и документация для перепланировки балкона

Человеку, в первый раз столкнувшемуся с перепланировкой, нужно знать, с чего начать, какие инстанции нужно пройти, чтобы узаконить расширение балкона.

1. Получить разрешение на перепланировку у соседей. Можно вынести вопрос на общее собрание жильцов дома, либо пройти по квартирам и поговорить персонально, оформив заявление с внесением паспортных данных каждого жильца и его подписи.
2. Заручиться согласием на перепланировку членов семьи: расширение балкона без разрешения жильцов самой квартиры выполнить не получится.
3. Разрешение на подготовку проектной документации в отделе архитектуры по месту жительства и проектирование реконструкции балкона.
4. Согласование готового проекта со службами: газа, пожарной, санитарно-эпидемиологической, архитектурным бюро, а также в отделе градостроительства. (Если балкон пристраивается с фундаментом на первом этаже, следует обратиться в кадастровый отдел для получения участка под постройку).
5. Получить ордер, разрешающий перепланировку, в архитектурном отделе по месту жительства.

Когда оформление документов на перестройку балкона благополучно закончится, в муниципальную комиссию подаются:

• заявление о перепланировке;
• проект реконструкции, заверенный во всех контролирующих органах;
• правоустанавливающие документы на жилье (техпаспорт);
• согласие членов семьи и разрешение жильцов дома;
• справка БТИ.

Перестраиваем балкон: что можно и чего нельзя

Можно ли переделать балкон на свое усмотрение? В утвержденном проекте предусмотрены нормы, которым должно соответствовать реконструированное помещение. Есть законные требования, которыми регулируется перепланировка.

• Пристройка балкона. Возможна, только если реконструируется квартира на первом этаже, либо на втором при наличии под окном бетонного выступа. Нельзя пристраивать балкон выше первого этажа, при опасности разрушения несущих элементов здания и в памятниках архитектуры.
• О присоединении балкона к кухне или комнате. Проблема заключается в том, что при такой перепланировке затрагиваются несущие конструкции и тепловой контур дома. Несущую стену для перестройки трогать не позволят: это значит, что нельзя будет расширять проем и нарушать надоконную перемычку. Нельзя срезать порожек: балкон с комнатой, абсолютно ничем не отделяя друг от друга, объединять запрещается. То же самое касается сноса любых перекрытий. Запрет касается и теплового контура дома, который нарушать – выносить радиатор отопления из комнаты на балкон, либо устанавливать там теплый пол» – нельзя.
• Объединять балконы и строить дополнительные откосы, козырьки, навесы на этажах выше первого не разрешается.
• Остекление. На вопрос, является ли остекление балкона полноценной перепланировкой, ответ неоднозначный – единых требований по этому виду благоустройства в законодательстве нет. И, хотя каких-либо отдельных документов на остекление балкона не требуется, и здесь есть определенные правила. Ограждения не должны выходить за рамки, утвержденные планом БТИ; нельзя изменять конструкцию и цветовую схему переплетов, а также превышать предусмотренную нагрузку на бетонную плиту. Остекленный балкон не должен нарушать своим видом, конфигурацией и цветом архитектурный стиль всего здания. И еще один момент: если здание относится к памятникам архитектуры, придется получить специальное разрешение. Хотя штраф за остекление балкона, несанкционированное властями, не предусматривается.

Приступая к перепланировке балкона, нужно четко знать, какие именно изменения планируются, взвесить свои силы и возможности, а после – побегать по инстанциям. За пренебрежение правилами грозит до 2500 рублей штрафа и требование снести незаконно построенную конструкцию.