Купля-продажа квартиры с обременением

Покупка жилья с обременением относится к категории сделок повышенной сложности. Заниматься их оформлением без привлечения опытного риэлтора не стоит. Любое ограничение прав собственности, будь то ограничения прав владения, пользования или распоряжения, не позволит оформить переход прав к покупателю.

Какие бывают обременения

Перечень приведен в ФЗ №122 «О регистрации прав на недвижимость и сделки с ней». К обременениям относят:

• покупка жилья с обременением по ипотеке (залог в банке);
• доверительное управление;
• аренда;
• арест;
• договор пожизненной ренты;
• долевая собственность, оформленная на дееспособных или несовершеннолетних детей.

Покупка квартиры с обременением возможна, но процедура имеет ряд особенностей.

Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка

Подобные объекты недвижимости продавец либо приобретает с использованием кредитных средств, либо использовал в качестве залога для получения кредита. Продажа квартиры с обременением такого типа возможна при условии получения письменного согласия залогодержателя. Данная практика является широко распространенной. Важным моментом является достижение договоренности между сторонами.

• Передача обязательств по погашению задолженностей покупателю. Купля квартиры с обременением по этой схеме предусматривает снижение стоимости основного договора на соответствующую сумму, что позволит продать квартиру быстро.
• Разделение выплат. Покупатель заключает договоры с продавцом и кредитором и погашает задолженность перед банком, а оставшуюся сумму оплачивает продавцу.
• Задаток на погашение займа и снятия ограничений. Оплата за приобретаемый объект выполняется таким образом, чтобы продавец смог погасить задолженность перед банком, а затем передать права.

Последний случай исключает необходимость согласования сделки с кредитором, если договор залога предусматривает досрочное погашение.

Покупка недвижимости с арестом

Владельцы арестованного имущества полностью или частично утрачивают права на распоряжение собственностью. Данное ограничение накладывается судами или правоохранительными органами. Продажа такого имущества возможна только при условии получения письменного разрешение организации, наложившей арест.

Покупка совместно нажитого имущества

Продать квартиру, приобретенную супругами, даже если она оформлена только на одного из них можно только при нотариально заверенном согласии другого. Данное правило установлено в соответствии и ст.35 Семейного кодекса РФ №223 ФЗ. Исключением являются случаи, когда продавец может доказать, что права на объект получены не в результате покупки на совместные средства.