Слишком низкая цена на недвижимость – чем это грозит покупателю?

К этому призывают многие риелторы, которые не первый год занимаются сопровождением сделок купли-продажи. Ведь, действительно, слишком низкая стоимость квартиры привлекает многих потенциальных приобретателей, которые хотят сэкономить собственные средства. Но на деле подобные сделки нередко ведут к убыткам, потому стоит проявить осторожность, обращая внимание на подозрительно дешевые предложения. 

Наиболее очевидное последствие поспешного решения – это признание сделки недействительной. Признать договор купли-продажи незаконным можно в течение года после его подписания. Основанием для проверки сделки может стать заявление продавца о банкротстве. В таком случае для сопровождения процедуры финансовой несостоятельности назначается арбитражный управляющий. Его задача состоит в том, чтобы составить подробную опись имущества банкрота, а также проверить законность сделок по продаже имущества. Если арбитражный управляющий в ходе проверки выяснит, что должник распродавал имущество с солидным дисконтом, то он имеет все полномочия для оспаривания таких сделок и признания их недействительными в судебном порядке. 

Важную роль в судебном процессе будут играть мотивы сторон. Одно дело, когда собственник предоставил скидку на недвижимость, что является нормальной практикой для рыночных отношений, и другое – когда покупатель приобрел объект за неравноценную плату. 

В законе, однако, не приводятся четкие критерии, какую цену нужно считать объективной и справедливой, а также какой размер скидки становится допустимым для сделок купли-продажи. Но негласно в судебной практике существует правило не расторгать договор при условии, что цена объекта снижена менее чем на 30 % от рыночной стоимости, а также, если покупатель заведомо принял шаги для юридической защиты своих интересов. К таковым действиям, например, относятся:

• оформление всех предусмотренных документов через нотариальную контору;
• использование банковского аккредитива или нотариального депозита для расчетов с продавцом;
• привлечение независимых экспертов для оценки квартиры;
• расчет с собственников по факту регистрации права собственности и т.п. 

Чем дальше уходить от 30-процентного дисконта, тем выше риски судебного расторжения договора купли-продажи. Подобные прецеденты уже есть. Так, при рассмотрении дела № А40-49715/2016 Верховный суд РФ постановил расторгнуть сделку, в которой стоимость недвижимости была снижена на 40 % по сравнению с рыночной, признав плату неравноценной. Аналогичное решение было вынесено по делу № 305-ЭС21-21196(2), в рамках которого должник продал земельный участок по цене, сниженной в 9 раз по сравнению с рыночной. При этом судебные органы отмечают, что потенциальные покупатели должны понимать незаконный характер подобных сделок, поскольку существенное занижение цены может указывать на желание вывести объект из-под принудительного взыскания. 

Подобные случаи становятся поводом для того, чтобы считать покупателя причастным к махинациям банкрота с недвижимостью с целью сокрытия имущества перед кредиторами. И это несмотря на то, что приобретатель спорного объекта не помышлял об участии в мошеннической схеме, а хотел лишь сэкономить свои деньги. Тем не менее, если сделку отменят, и продавец не сможет вернуть полученные средства, то недобросовестному покупателю откажут в компенсации от государства. Вернуть потраченное, в случае признания должника банкротом, еще сложнее.

К другим новостям:

Как продать недвижимость при падающей цене: мнение экспертов

Снижение цен не всегда рассматривают в негативном ключе. Иногда это выгодно собственникам.

Апартаменты в Москве - как изменилась цена в 2022 году

За сколько можно купить сейчас апартаменты в Москве, перспектива их перехода в категорию жилья.

Какую квартиру можно купить в Москве на средства от продажи жилья в другой области

Больше всего квадратных метров в столице доступно жителям Петербурга, Сочи, Севастополя.