Нет пророка в своем отечестве

Строить прогнозы – дело неблагодарное. Тем более в периоды изменений и потрясений. Еще недавно все аналитики и « метеорологи» рынка недвижимости сходились в том, что 2020 год станет периодом стабильного развития: рост цен в основном в пределах инфляции, снижение ипотечных ставок, рост покупательской активности. И вот оказалось, что все совсем не так. Конечно, пандемию никто спрогнозировать не мог, поэтому не станем винить аналитиков. Просто посмотрим, что нам обещают сейчас.

Главное, о чем говорят специалисты: при падающем рубле и повышении ипотечной ставки ожидается увеличение спроса на квартиры. Это обусловлено тем, что наши сограждане рассматривают инвестиции в жилье самым надежным вложением средств и во времена кризисов охотнее используют этот механизм, чем банковские вклады. А активность покупателей обуславливает рост цен.

Первичный рынок: он нас печалит иль радует?

По идее застройщики должны радоваться навалившемуся кризису и грядущему повышению цен: уже построенные или частично построенные квартиры, планировавшиеся по старым «прейскурантам», уйдут дороже. Специалисты предрекают первичным квадратным метрам удорожание на 5-7 процентов.

Однако часть экспертов считает, что застройщики поспешат воспользоваться ситуацией и поднимут цены выше этих значений – даже 10-15 процентами дело может не ограничиться. Однако все специалисты сходятся во мнении, что такое решение не сыграет на руку строительным компаниям: существенное повышение стоимости жилья послужит оттоку покупателей. Такая мера может быть оправданной только для вновь проектируемых домов и комплексов, если повысятся ставки проектного финансирования. Но это – тема будущего: ранее чем через полгода-год оно не может сказаться на существующие ныне цены.

В любом случае, о долгосрочной перспективе рынка новостроек говорить рано: слишком мало времени прошло, и тенденции еще не прослеживаются. Понятно только одно: если рубль сможет начать укрепляться, то кризис не затянется и не станет тотальным, поэтому рынок вряд ли претерпит слишком уж заметные изменения. Но если кризис станет затяжным, и особенно если Центробанк поднимет ключевую ставку, что потянет за собой рост ставки по ипотеке, то все будет очень непросто, хотя пока невозможно делать даже пессимистические прогнозы.

Вторичный рынок: хозяин – не барин?

Поведение участников вторичного рынка редко обусловлено желанием вложить деньги, чаще это – личные и семейные обстоятельства. Поэтому вряд ли здесь существенно повысится покупательская активность, а значит, у продавцов нет оснований поднимать цены на товар. Кроме одного: желание не потерять на скачке курса. Однако желание желанием, а возможности реализовать квартиру по более высокой стоимости весьма и весьма призрачны. Точнее, на это шансов практически нет. При этом скорее всего на рынке появятся и такие объекты, чьим владельцам в эпоху кризиса просто необходимо срочно, пусть даже не очень дорого, совершить сделку. Эти люди будут готовы к существенным скидкам, что также не способствует общему росту цен.

Сейчас средняя цена «вторичного» квадратного метра в Москве составляет 154 тысячи рублей, но как она ведет сейчас, сказать пока нельзя: в условиях пандемии и карантина обычные способы подсчета не работают, так что информации пока нет.

Правда, специалисты считают, что самоизоляция не оказала существенного влияния на рынок. Квартиры экспонируются, показы осуществляются, сделки заключаются – дистанционные схемы неплохо себя показали.

Пока, по мнению экспертов, на «вторичке» некоторым образом сказывается ослабление курса рубля: покупатели торопятся совершить сделку, чтобы имеющиеся у них средства не обесценились, из-за чего сейчас наблюдается небольшой всплеск, который не продлится более месяца, максимум двух. А потом скорее всего наступит застой и, возможно, даже обвал. Часть экспертов прогнозирует падение цен на 10 процентов к середине-концу лета. Дальнейшее поведение стоимости квартир будет зависеть от нефтяного рынка: если Россия и ОПЕК не придут к соглашению, то цены на вторичное жилье могут до конца года снизиться на 15-20 процентов.

Люди давно поняли, что прогнозы – всего лишь прогнозы. Нет пророка в своем отечестве, нельзя со стопроцентной уверенностью считать, что эти прогнозы оправдаются, особенно сейчас, когда ситуацию в мире контролирует фитюлька, не видимая глазу. Однако иметь в виду мнения экспертов стоит. Может, все-таки нам повезет?