Квартира в рассрочку: договор между частными лицами

Совершать ипотечные сделки, в том числе и с недвижимостью, можно и без кредитной организации. Для этого нужны покупатель, продавец и условия соглашения. Ипотека, заключаемая между частными лицами, пока не слишком распространена из-за неосведомленности граждан, но может стать вполне популярной в условиях низкого спроса на вторичном рынке.

Ипотека между частными лицами: что это такое?

Дело в том, что некоторые путают понятия «ипотечный кредит» и «ипотека». Второй термин – гораздо шире. Ипотечный кредит предполагает наличие третьей стороны – финансового учреждения, выдающего заем под залог. Ипотека – это вид залога, при котором закладываемая недвижимость передается в пользование или собственность должника, и третья сторона для этого совсем необязательна. То есть покупатель и продавец могу договориться между собой о продаже жилья под залог с постепенным погашением долга.

Таким образом, суть ипотеки – продажа квартиры в рассрочку, оформленная по договору между физическими лицами. Условия поэтапной оплаты при этом прописываются в договоре купли-продажи. Согласно российским законам, эта сделка тоже называется ипотекой, хотя проводится без участия учреждения-кредитора.

Ипотека между физическими лицами: в чем выгода?

Вопрос покупки квартиры в рассрочку актуален для вторичного рынка. С одной стороны, такая недвижимость, несмотря на фиксированные цены, пользуется невысоким спросом, сроки экспозиции затягиваются, и все равно купить квартиру во вторичке в Москве дешево очень сложно. Ипотечный кредит под вторичное жилье в банке взять проблематично. Получается, что продавцы и покупатели недвижимости оказываются одновременно в невыгодном положении.

И вот тогда для решения этой проблемы можно прибегнуть к реализации квартиры в рассрочку. Если продавец не нуждается в деньгах срочно, но хочет продать жилье срочно, пока не упала цена, он идет на такую сделку. Покупателю такой вид залога выгоден, если ему нужна именно эта квартира, а вскоре ожидаются крупные финансовые поступления, которые помогут быстро рассчитаться с долгом.

Квартира в рассрочку: каковы риски сторон сделки?

Квартира, купленная в ипотеку между частными лицами, оформляется как объект, приобретенный за наличные, с той только разницей, что условия рассрочки должны быть отображены в разделе договора о стоимости и порядке выплаты средств за объект.

Что касается рисков, то к обычным для вторичного жилья (незаконная перепланировка, обременение и др.) здесь добавляются свои «подводные камни».

Риски продавца

Как продать квартиру в рассрочку без риска? Продавец рискует не получить своих денег в полном объеме. Но в свидетельстве о праве собственности указано, что квартира находится в обременении, и пока оно не будет снято, новый владелец не имеет права ничего делать с объектом. Продавец подает на покупателя в суд, который обычно выносит решение о расторжении сделки. Возвращать полученные деньги покупателю, конечно, неприятно, зато вероятность остаться без денег и квартиры исключена.

Риски покупателя

Главным «подводным камнем» для покупателя может оказаться затягивание продавцом снятия обременения после того, как сумма выплачена полностью. И здесь надежным доказательством будут расписки о погашении долга в срок, заверенные нотариусом. И лучше всего участие нотариуса в актах передачи денег прописать, совершая сделку, в разделе договора, касающемся порядка оплаты.