Московское агентство недвижимости
Чем могут обернуться сделки с недвижимостью между родственниками?
09.09.2022
Сделки с недвижимостью в силу фигурирования крупных сумм всегда требуют от сторон предельной осторожности. Но особенно внимательными нужно быть, если купля-продажа осуществляется между родственниками. Переживать за юридическую чистоту объекта и передачу всей суммы в таком случае обычно не требуется, поскольку в этой части все предельно честно. Но существуют иные угрозы, которые касаются родственного характера сделки. О них расскажем подробнее.
Невозможность получить налоговый вычет
Каждый гражданин России, приобретая жилье впервые, имеет право воспользоваться правом на получение налогового вычета и вернуть из бюджета часть удержанного налога на доходы физического лица. Общий размер возврата составляет до 260 тыс. рублей за объект стоимостью до 2 млн рублей и дополнительно до 390 тыс. рублей, если квартира или дом были приобретены с использованием ипотеки.
Тем не менее, в законе имеется исключение. Если в сделке фигурируют взаимозависимые лица, то в налоговом вычете покупателю отказывают. В качестве взаимозависимых в том числе рассматриваются люди, которые состоят в родственных связях. Это могут быть супруги и родители, дети и братья с сестрами, а также опекуны или их подопечные. Подобного факта достаточно, чтобы ФНС вынесла отказ в возврате НДФЛ при покупке жилья, и это подтвердил Верховный суд в определении ВС РФ №18-КГ17-92.
Уплата налога при дарении квартиры или дома
Обратная ситуация с уплатой налога возникает, когда речь идет о дарении недвижимости. Если в сделке участвуют близкие родственники, то НДФЛ не уплачивается. При этом близкими признаются только следующие родственные связи, это:
- родители и дети;
- супруги;
- бабушки/дедушки и внуки;
- братья и сестры.
Остальные родственники, получив в дар недвижимость, будут обязаны уплатить 13 % налога при заключении сделки. Таким образом, под это требование попадают тети/дяди и племянники, опекуны и их подопечные, прадедушки/прабабушки и внуки, а также прочие родственники.
Оспаривание сделки при банкротстве
Когда в сделке купли-продажи или дарения участвуют близкие родственники, то это может вызвать определенные подозрения в ее законности. Особенно, если у продавца после заключения договора не остается в собственности никакого имущества. С такой позицией вряд ли согласятся кредиторы, перед которыми у продавца имеются долги. Подобные ситуации являются не такой редкостью, когда родственники в течение короткого срока «переписывают» имущество на других членов семьи, после чего объявляют о своем банкротстве.
Финансовый управляющий непременно проводит анализ всех сделок с недвижимостью за последние три года, в которых участвовал потенциальный банкрот. И если будут обнаружены факты умеренного отклонения от погашения обязательств перед кредиторами путем передачи собственности другим членам семьи, то сделки оспариваются в суде и признаются недействительными.
Лишение наследства из-за ренты с членом семьи
Договоры ренты, которые заключены между близкими родственниками, могут быть оспорены через суд и признаны недействительными. Особенно, если речь идет о такой популярной форме заключения ренты, как договор пожизненного содержания с иждивением. Суть состоит в том, что человеку предоставляется уход, ему обеспечивают полное материальное содержание на протяжении всей жизни. Взамен он соглашается добровольно передать свое жилье ухаживающему лицу, передавая право на недвижимость с того момента, когда будет подписан соответствующий договор.
Однако существует нюанс, который касается заключения договора ренты между близкими родственниками: супругами, родителями и детьми. По закону они обязаны заботиться и содержать своих членов семьи, поэтому проведение подобной сделки оказывается бессмысленным. Если подобные дела оказываются в суде, то сделки пожизненной ренты с иждивением, заключенные между близкими родственниками, практически всегда признаются недействительными.
Чаще всего на подобный шаг идут члены семьи, когда не хотят допустить раздела имущества между другими родственниками. Но имеется немало примеров, когда в суде удавалось восстановить справедливость. Более того, есть прецеденты, когда суд не только восстанавливал права других членов семьи на наследство, доказывая фиктивный характер договора ренты, но и признавал наследников, настоявших на проведении такой сделки, недостойными и отстранял их от наследования.
Поэтому, чтобы избежать описанных выше рисков, следует тщательно анализировать ситуацию и не ставить себя в уязвимую позицию, соглашаясь на сомнительные сделки с недвижимостью между родственниками.
| Твитнуть |
К другим новостям:
