Что нужно знать об апартаментах?

Еще недавно под такими объектами понимались лишь номера в гостиницах (площадью не менее 40 кв. м, состоящие из двух и более жилых комнат, имеющие кухонное оборудование). Сегодня это еще и помещение коммерческого назначения, оборудованное, как квартира. 

Впрочем, законники пускай разбираются, можно ли считать такую недвижимость жильем, а мы пока разберемся, что же лучше покупать. На этот вопрос не существует однозначного ответа: все зависит от ситуации и от цели, с которой приобретается объект. Чтобы разобраться, стоит или не стоит совершать такую сделку, надо учесть все плюсы и минусы, а также особенности покупки апартаментов в Москве и других регионах России. 

Плюсы апартаментов

Совокупность положительных моментов заставляет многих людей приобретать именно этот тип «нежилого жилья».

1. Низкая цена. Основная причина привлекательности и популярности – их относительно низкая стоимость. Они дешевле сопоставимых квартир на 15–30%. Разница, как правило, растет при удалении от центральной части города. Так, «двушка» на Ленинградском проспекте в Москве площадью около 50 кв. м стоит почти 15 млн руб. А вот апартаменты в этом же районе, но с площадью в 60 кв. м могут обойтись в 12-12,5 млн руб. Невысокая цена, кстати, – огромный плюс для тех, кто планирует сдавать объект внаем: доходность квартир в аренду составляет 4–5%, а апартаментов – 6–7%.
2. Планировка. Если в жилых помещениях для планировок существуют строгие нормы и требования по различным согласованиям, то в апартаментах собственник практически ничем не ограничен: он может создать любое удобное ему пространство в пределах своих квадратных метров.
3. Жилье под ключ. Большинство объектов проходят госприемку уже с полной отделкой (обычно очень качественной) и нередко уже с меблировкой.
4. Отсутствующие траты. Владельцы апартаментов не платят взносы на капитальный ремонт, как того требует законодательство от собственников жилых помещений. Однако общее имущество рано или поздно придется ремонтировать, и поэтому жители таких квартир нередко создают резервный фонд, так что этот плюс довольно сомнителен.
5. Как и квартиры, апартаменты можно продать на вторичном рынке. Чтобы организовать передачу денег по всем правилам, читайте нашу статью и обращайтесь к нам в компанию «ДомЭль»: поможем найти покупателя и безопасно оформить сделку.

Минусы апартаментов

Совокупность отрицательных моментов объясняет, почему апартаменты дешевле квартир (да и к тому же девелоперы могут себе позволить низкую цену, поскольку они несут меньшие расходы на получение разрешительной документации для «нежилья»). Итак, минусы:

1. Регистрация по месту жительства. Здесь нельзя «прописаться» на постоянной основе, но можно получить временную регистрацию (на 5 лет), продлевая ее по мере необходимости. Тем не менее зарегистрированный собственник не может голосовать на выборах, теряет льготы для несовершеннолетних и пенсионеров.
2. Коммунальные платежи. Поскольку апартаменты имеют статус коммерческой недвижимости, счет за услуги ЖКХ тут будут выше на 15-30%.
3. Налог на имущество, налоговый вычет. По той же причине он также будет выше: если для жилых помещений он составляет 0,1% от кадастровой цены объекта (за вычетом стоимости 20 кв. м), то для нежилых ставка – 0,5% без всяких вычетов. А уж если речь идет об административно-деловом комплексе, то ставка налога будет вообще 2%. К тому же объекты коммерческой недвижимости, кроме студий или ателье, не входят в список тех, по которым отменен имущественный налог для пенсионеров.

Кроме того, за апартаменты, купленные в ипотеку, не предоставляется налоговый вычет, как за квартиру.

Еще одно налоговое различие квартир и апартаментов: земельный налог. Собственникам «нежилья» придется дополнительно платить земельный налог, от которого освобождены владельцы жилой недвижимости (рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего количеству занимаемых квадратных метров).

1. Материнский капитал. Воспользоваться при покупке им нельзя: он предназначен для приобретения только жилых помещений.
2. Требвания СанПиН. При строительстве нежилых помещений не требуется соблюдения санитарных норм и требований для жилых. Хотя на деле нарушения, реально влияющие на качество жизни, почти не встречаются. Однако, покупая апартаменты, этот аспект необходимо иметь в виду.
3. Дополнительные платы. Как и в жилых домах, в которых жильцы платят за содержание дома, в апартаментах тоже есть общая долевая собственность. Но тут, кроме подъездов и чердаков, бывают еще и помещения коммерческой недвижимости: конференц-залы, офисы и т. д. Собственники апартаментов часто вынуждены платить за их обслуживание, даже если у жителей нет права всем этим пользоваться.
4. Законы. На апартаменты не распространяются законы, работающие в многоквартирных домах: ни закон о тишине, ни правила благоустройства придомовой территории, ни требования к инфраструктуре здесь могут не исполняться, и настаивать на них бесполезно: даже детскую площадку у дома вы вряд ли сможете организовать. Хотя большинство застройщиков стараются учесть покупательские предпочтения и создать максимально благоприятную среду. Еще один существенный минус: не все законы, защищающие должников, работают в отношении владельцев апартаментов. Так, судебные приставы могут забрать любое коммерческое помещение в счет погашения долгов, даже если это единственное жилье, в то время как собственники защищены от выселения на улицу.

Итак, покупать ли апартаменты в Москве или где-то еще? Такая сделка может оказаться не очень удачной с точки зрения приобретения единственного жилья, поскольку экономия на этапе покупки обернется лишними тратами. Но надо уточнить: переплата за счет высоких налогов перекроет сэкономленную сумму лет за 10-15. Если до этого времени объект продать, то выгода все-таки будет. В любом случае, все индивидуально, и перед покупкой нужно подсчитать, какая именно будет переплата по налогам, какая выйдет экономия и через сколько лет лучше реализовать свои апартаменты.

Кроме того, большой вопрос для тех, кто намерен сам проживать в апартаментах: почти гарантированный шум и бесконечный поток случайных людей, особенно если жилплощадь расположена внутри объектов общественно-делового назначения.

Зато апартаменты крайне привлекательны для инвестиций: сегодня они – едва ли не самая оптимальная форма вложения средств, особенно с точки зрения организации хостела, ведь в жилых домах сделать это почти невозможно. Да и просто для традиционной сдачи в аренду, в том числе под офисы и под любую коммерческую недвижимость (кафе, салон красоты или связи и т. д.), этот объект подходит, как никакой другой: арендаторы меняются редко, ремонт делают сами, реализовать «проект» можно в любой момент вместе с нанимателями.

Однако надо понимать, что покупка апартаментов может выйти боком: сделка с любой недвижимостью – немалый риск, особенно в ситуации, когда пайщики не защищены законами, принятыми в отношении тех, кто вложился в строительство жилого дома. Чтобы снизить риски, покупать квартиру или апартаменты в Москве стоит через агентство «ДомЭль», отвечающее за результат сделки: юридическая поддержка тут гарантирована. Кроме того, клиенту предоставляется широкий выбор объектов, возводимых проверенными застройщиками.

Удачной покупки!