Эскроу-счета в строительстве

В этом году в законе о долевом строительстве появилось нововведение – эскроу счет. Его открытие предусматривается в рамках новой модели инвестирования физическими лицами строительства жилых объектов. Многие видят в этом принципиально новый подход к минимизации рисков дольщиков при долгострое или банкротстве девелопера.

За и против

Открытие счета эскроу в долевом строительстве позволяет блокировать внесенные на него денежные средства до момента завершения строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию. На первый взгляд модель, действительно, близка к идеальной, если бы не одно «но».

В ней участвует банк, на счете которого замораживаются средства. В российских реалиях – этот факт сам по себе порождает риски, так как нет гарантий, что у банка не отзовут лицензию или не объявят его банкротом.

Даже несмотря на то, что специальный счет эскроу, в соответствии с поправками в 214-ФЗ, может быть открыт только в ограниченном списке банков, гарантий их стабильности никто не дает. При этом страховая выплата со счета эскроу в долевом строительстве ограничивается суммой в 10 млн. рублей. А это означает, что не все дольщики смогут вернуть свои деньги в полном объеме.

Эскроу счет для застройщика тоже формат не очень подходящий, поскольку строиться придется «на свои». В результате есть риск, что компании начнут поднимать цены.

Другие аргументы

Скептическое отношение к данной схеме связано и с другими факторами. Например, хорошо известной и зарекомендовавшей себя схемой аккредитива. Однако мало кому известна, что новая модель отличается большей гибкостью, так как условия выбираются и задаются сторонами по своему усмотрению.

Следует заметить, что использовать данный принцип расчётов можно не только в долевом строительстве, но и в других сделках. Например, если вам предстоит продажа квартир, срочно открывать банковскую ячейку необходимости нет - можно воспользоваться эскроу счетом.

Среди сдерживающих факторов стоит упомянуть мировую практику, в которой эскроу-агентом может выступать не только банковская организация, но и любое доверенное лицо обеих сторон. В России же схема выглядит весьма ограниченной, а потому и мало привлекательной.