Московское агентство недвижимости
Ошибки в договоре купли-продажи квартиры, из-за которых невозможно выселить из нее прежних жильцов
20.09.2021
Каждый потенциальный собственник, планируя приобретение квартиры, вполне естественно полагает, что на данной жилплощади будет проживать он сам, либо его близкие. Но иногда, после завершения сделки, оказывается, что на заветных квадратных метрах, вне зависимости от его желания появляются незапланированные жильцы.
Причиной этой неприятной ситуации может стать заключенный при покупке договор, вернее, отсутствие в нем некоторых важных формулировок. В судебной практике встречаются подобные случаи.
Так, например, одна женщина приобрела у собственницы однокомнатную квартиру. Продающая сторона получила эту жилплощадь по договору дарения от своего отца. Данные регистрационного учета подтверждали проживание в квартире продавца и ее пожилого отца.
По предварительной договоренности, данная гражданка вместе с пожилым родителем обязались выписаться из квартиры после перехода к покупателю права собственности. Однако этого не произошло. Продавец снялась с регистрационного учета, а ее отец – нет, так как смена места жительства в его планы не входила.
Естественно, такой поворот дела покупателя не устроил, и она высказала свои претензии, на что бывшая собственница предложила выписать мужчину в судебном порядке.
В законе есть предпосылки к этому: согласно статье 292 ГК РФ, переход собственности на жилое помещение к другим людям автоматически влечет утрату прав пользования им членами семьи предыдущего собственника. По этой причине, в большинстве случаев, судебные органы поддерживают иски от новых собственников о выселении со спорной жилплощади всех лиц, вселенных туда предыдущим хозяином.
Но в этой ситуации покупательница оказалась в проигрыше: в выселении мужчины из ее квартиры было отказано. Вышестоящие инстанции, куда женщина обратилась после этого, вынесли аналогичный вердикт.
Почему же так произошло?
При изучении документов было установлено, что вышеназванный гражданин проживал в этой квартире с 1982 года. Впоследствии квартира была им приватизирована, а в 2007 году мужчина оформил в пользу дочери договор дарения, а через несколько лет она приняла решение продать жилье с прописанным жильцом.
Договор купли-продажи, подписанный с покупательницей квартиры при этом содержал пункт, в котором было четко прописано, что на момент заключения договора на данной жилплощади проживает и зарегистрирован (Ф.И.О мужчины).
Исходя из этих данных, суд посчитал, что на момент заключения сделки покупательница была в курсе того, что квартира имеет обременение (то есть, в ней зарегистрированы лица, сохраняющие право пользования, даже в случае смены собственника).
Договор был заключен, следовательно, приобретатель соглашалась с имеющимся фактом. Тем более, в договоре ничего не было прописано об обязательстве жильца после продажи жилплощади сняться с регистрационного учета.
В свете сложившейся ситуации, выселиться из квартиры данный мужчина может только по собственному желанию. Судебные органы посчитали себя не вправе лишать пожилого мужчину жилья в принудительном порядке.
Вот таким образом, неправильное составление договора привело к тому, что покупательница не сможет выселить из квартиры предыдущего жильца.
Согласно нормам закона, при заключении договора купли-продажи жилья, в нем в обязательном порядке должен быть указан список лиц, сохраняющих права на пользование им после его продажи (статья 558 ГК РФ). Наличие в договоре информации о зарегистрированном гражданине было расценено судебными органами, как данный список.
Основной ошибкой было то, что в договор не включили фразу, что все права на пользование жилым помещением и бывший собственник, и члены его семьи после продажи квартиры утрачивают.
В грамотно составленном договоре, естественно, указывают число лиц, проживающих в квартире на момент осуществления сделки, но с обязательным дополнением – фразой о том, что они обязуются сняться с регистрационного учета до определенной даты. Не лишним будет добавить информацию о том, что члены семьи продавца и он сам теряют право пользования проданной жилплощадью с момента регистрации данной собственности покупателем.
Приведенный пример ярко свидетельствует о том, какие проблемы могут быть у покупателя в случае, когда он недостаточно внимательно отнесется к заключению договора.
Лучше всего приобретать квартиру, жильцы которой снялись с регистрационного учета до момента заключения сделки. В этом случае они полностью утрачивают право на пользование жильем, и никакие суды им его не вернут.
| Твитнуть |
К другим новостям:
